Cómo la regla antivuelco de HUD protege a los compradores de vivienda

En mayo de 2003, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD) emitió un reglamento federal destinado a proteger a los posibles compradores de viviendas de prácticas de préstamos potencialmente predatorias asociadas con el proceso de "voltear" las hipotecas de viviendas aseguradas por la Administración Federal de Vivienda (FHA).

Gracias a la regla, los compradores de vivienda pueden "sentirse seguros de que están protegidos de prácticas sin escrúpulos", dijo el entonces secretario de HUD, Mel Martínez. "Esta regla final representa un paso importante en nuestros esfuerzos para eliminar las prácticas de préstamos abusivos", dijo en un comunicado de prensa..

En esencia, "voltear" es un tipo de estrategia de inversión inmobiliaria en la que un inversor compra casas o propiedades con la única intención de revenderlas para obtener ganancias. El beneficio del inversor se genera a través del aumento de los precios de venta futuros que se producen como resultado del aumento del mercado inmobiliario, las renovaciones y las mejoras de capital realizadas en la propiedad, o ambas. Los inversores que emplean la estrategia de inversión corren el riesgo de sufrir pérdidas financieras debido a la depreciación de los precios durante las caídas en el mercado inmobiliario..

El "volteo" de la vivienda se convierte en una práctica abusiva cuando una propiedad se revende para obtener una gran ganancia a un precio inflado artificialmente inmediatamente después de ser adquirida por el vendedor con pocas o ninguna mejora apreciable de la propiedad. Según HUD, los préstamos abusivos ocurren cuando los compradores desprevenidos pagan un precio mucho más alto que su valor justo de mercado o se comprometen a una hipoteca con tasas de interés infladas injustamente, costos de cierre o ambos.

No debe confundirse con el cambio legal

El término "voltear" en este caso no debe confundirse con la práctica completamente legal y ética de comprar una casa en dificultades financieras o deteriorada, realizar mejoras extensas de "capital de riesgo" para realmente elevar su valor justo de mercado y luego venderla por una ganancia.

Lo que hace la regla

Según la regulación de HUD, FR-4615 Prohibición de cambio de propiedad en los programas de seguro hipotecario para familias unifamiliares de HUD ”, los hogares recientemente cambiados no pueden calificar para el seguro hipotecario de la FHA. Además, le permite a la FHA exigir a las personas que intentan vender casas volcadas que proporcionen documentación adicional que demuestre que el valor justo de mercado estimado de la casa realmente ha aumentado significativamente. En otras palabras, demuestre que su beneficio de la venta está justificado.

Disposiciones clave de la regla

Venta por el dueño del registro

Solo el propietario registrado puede vender una casa a un individuo que obtendrá el seguro hipotecario de la FHA para el préstamo; puede no implicar ninguna venta o cesión del contrato de venta, un procedimiento que a menudo se observa cuando se determina que el comprador de la casa ha sido víctima de prácticas depredadoras.

Restricciones de tiempo en reventas

• Las reventas que ocurran 90 días o menos después de la adquisición no serán elegibles para una hipoteca a ser asegurada por la FHA. El análisis de la FHA reveló que uno de los ejemplos más atroces de préstamos predatorios fue la "inversión" que ocurrió en un lapso de tiempo muy breve, a menudo en días. Por lo tanto, se eliminarán los "lanzamientos rápidos".
• Las reventas que ocurran entre 91 y 180 días serán elegibles siempre que el prestamista obtenga una tasación adicional de un tasador independiente basado en un umbral de porcentaje de reventa establecido por la FHA; este umbral sería relativamente alto para no afectar negativamente los esfuerzos legítimos de rehabilitación, pero aún disuadir a vendedores, prestamistas y tasadores sin escrúpulos de intentar cambiar propiedades y defraudar a los compradores de viviendas. Los prestamistas también pueden probar que el mayor valor es el resultado de la rehabilitación de la propiedad..
• Las reventas que ocurran entre 90 días y un año estarán sujetas a un requisito de que el prestamista obtenga documentación adicional para respaldar el valor para abordar las circunstancias o ubicaciones donde HUD identifica la inversión de propiedad como un problema. Esta autoridad reemplazaría el umbral esperado más alto establecido para el período de 90 a 180 días mencionado anteriormente y se invocará cuando la FHA determine que puede estar ocurriendo un abuso sustancial en una localidad en particular.

Excepciones a la regla antivuelco

La FHA permitirá exenciones a la propiedad de cambiar las restricciones para:

• propiedades adquiridas por un empleador o agencia de reubicación en relación con la reubicación de un empleado;
• reventas de propiedad de bancos embargados por HUD bajo su programa de bienes inmuebles (REO);
• ventas de propiedades por otras agencias del gobierno de los Estados Unidos;
• ventas de propiedades por organizaciones sin fines de lucro aprobadas por HUD para comprar propiedades unifamiliares con un descuento con restricciones de reventa;
• ventas de propiedades que son adquiridas por el vendedor por herencia;
• venta de propiedades por instituciones financieras estatales y federales y empresas patrocinadas por el gobierno;
• venta de propiedades por agencias gubernamentales locales y estatales; y
• ventas de propiedades dentro de áreas de desastre mayor declaradas presidencialmente (PDMDA), solo después de la emisión de un aviso de una excepción de HUD.

Las restricciones anteriores no se aplican a los constructores que venden una casa recién construida o que construyen una casa para un prestatario que planea usar financiamiento asegurado por la FHA.