Cómo obtener ayuda del gobierno para comprar una casa Fixer-Upper

Los compradores de vivienda que buscan un préstamo “reparador superior” para una casa que necesita reparación o para financiar el mantenimiento necesario de su casa actual a menudo se encuentran en un dilema: no pueden pedir prestado el dinero para comprar una casa porque el banco no hacer el préstamo hasta que se realicen las reparaciones, y las reparaciones no se pueden hacer hasta que se haya comprado la casa.

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) ofrece dos programas de préstamos que pueden hacer realidad el sueño de rehabilitar una casa que necesita reparaciones: la hipoteca 203 (k) de la Administración Federal de Vivienda y la hipoteca de Renovación HomeStyle de Fannie Mae..

El programa 203 (k)

El programa 203 (k) de HUD puede permitirle al comprador comprar o refinanciar una propiedad e incluir en el préstamo el costo de hacer reparaciones y mejoras. El préstamo 203 (k) asegurado por la Administración Federal de Vivienda (FHA) se otorga a través de prestamistas hipotecarios aprobados en todo el país. Está disponible para personas que desean ocupar el hogar..

El requisito de pago inicial para un propietario-ocupante (o una organización sin fines de lucro o agencia gubernamental) es aproximadamente el 3 por ciento de los costos de adquisición y reparación de la propiedad.

Las renovaciones no se limitan a la podredumbre y la descomposición. Pueden incluir comprar electrodomésticos nuevos, pintar o reemplazar pisos anticuados.

Requisitos

• Puntaje de crédito mínimo de 580 (o 500 con un pago inicial del 10%)
• Pago inicial mínimo del 3.5%.
• Solo residencias primarias

Cómo funciona el programa

El préstamo HUD 203 (k) incluye los siguientes pasos:

• Un posible comprador de vivienda localiza un reparador superior y ejecuta un contrato de venta después de hacer un análisis de factibilidad de la propiedad con su agente de bienes raíces. El contrato debe indicar que el comprador busca un préstamo 203 (k) y que el contrato depende de la aprobación del préstamo en función de reparaciones adicionales requeridas por la FHA o el prestamista.
• Luego, el comprador de vivienda selecciona un prestamista 203 (k) aprobado por la FHA y hace los arreglos para una propuesta detallada que muestre el alcance del trabajo, incluida una estimación detallada del costo de cada reparación o mejora del proyecto..
• La evaluación se realiza para determinar el valor de la propiedad después de la renovación..
• Si el prestatario pasa la prueba de solvencia crediticia del prestamista, el préstamo se cierra por un monto que cubrirá el costo de compra o refinanciamiento de la propiedad, los costos de remodelación y los costos de cierre permitidos. El monto del préstamo también incluirá una reserva de contingencia del 10% al 20% de los costos totales de remodelación y se utiliza para cubrir cualquier trabajo adicional no incluido en la propuesta original..
• Al cierre, el vendedor de la propiedad se paga y los fondos restantes se colocan en una cuenta de depósito en garantía para pagar las reparaciones y mejoras durante el período de rehabilitación..
• Los pagos de la hipoteca y la remodelación comienzan después del cierre del préstamo. El prestatario puede decidir tener hasta seis pagos de hipoteca (PITI) asignados al costo de rehabilitación si la propiedad no se va a ocupar durante la construcción, pero no puede exceder el período de tiempo que se estima para completar la rehabilitación. (PITI significa principal, intereses, impuestos y seguros).
• Los fondos mantenidos en custodia se entregan al contratista durante la construcción a través de una serie de solicitudes de sorteo para el trabajo completado. Para garantizar la finalización del trabajo, se retiene el 10% de cada sorteo; este dinero se paga después de que el prestamista determina que no habrá gravámenes sobre la propiedad.
• Se requiere un seguro hipotecario privado (PMI), pero a diferencia de los préstamos convencionales, no se elimina una vez que la equidad en la propiedad alcanza el 20%.

Para obtener una lista de prestamistas que ofrecen el Programa de rehabilitación 203 (k), consulte la Lista de prestamistas 203 (k) de HUD. La tasa de interés y los puntos de descuento en el préstamo son negociables entre el prestatario y el prestamista..

Fannie Mae HomeStyle Renovation Mortgage

La hipoteca HomeStyle Renovation a través de Fannie Mae ofrece una forma conveniente y flexible para que los prestatarios que consideren mejoras en la vivienda realicen reparaciones y renovaciones con una primera hipoteca, en lugar de una segunda hipoteca, línea de crédito con garantía hipotecaria u otros métodos de financiamiento más costosos..

Propiedades elegibles

La hipoteca HomeStyle se puede usar para comprar:

• Principales residencias, de una a cuatro unidades
• Viviendas secundarias de una unidad (unidades de abuelita)
• Propiedades de inversión de una sola unidad (cooperativas, condominios)

Los tipos de hipotecas de renovación incluyen hipotecas de tasa fija de 15 y 30 años e hipotecas de tasa ajustable (ARM). Fannie Mae señala que "el monto principal original de la hipoteca no puede exceder el monto máximo permitido de hipoteca de Fannie Mae para una primera hipoteca convencional".

Bajo pago

Si bien el pago inicial mínimo promedio del préstamo Fannie Mae HomeStyle es de alrededor del 5%, no hay estipulaciones específicas de pago inicial mínimo. En cambio, los prestamistas de HomeStyle usan factores que incluyen la equidad de la vivienda y la calificación crediticia del prestatario para determinar el costo del préstamo.. 

Las hipotecas HomeStyle son únicas ya que Fannie Mae las basó en el valor "como completado" de la casa después de que se hayan realizado reparaciones y mejoras. Como resultado, el comprador está seguro de que todos los costos de las renovaciones serán cubiertos por la hipoteca. Además, el dinero para las mejoras no se libera hasta que el trabajo haya sido completado y aprobado por un inspector certificado por la FHA. No hay necesidad de "equidad de sudor".

Qué está incluido?

La hipoteca HomeStyle ofrece una amplia gama de costos para su inclusión en el préstamo que incluye:

• Gastos de arquitectos o diseñadores
• Evaluaciones de eficiencia energética.
• Actualizaciones de ingeniería y diseño.
• Inspecciones requeridas
• Tarifas de permisos

Todo el trabajo debe ser completado de inmediato por contratistas y arquitectos aprobados por el prestamista, autorizados y certificados. Todas las reparaciones realizadas con este tipo de préstamo deben fijarse permanentemente a la propiedad..