¿Qué son Fannie Mae y Freddie Mac?

La Asociación Nacional Federal de Hipotecas ("Fannie Mae") y la Corporación Federal de Hipotecas para el Hogar ("Freddie Mac") fueron contratadas por el Congreso para crear un mercado secundario para préstamos hipotecarios residenciales. Se consideran "empresas patrocinadas por el gobierno" (GSE) porque el Congreso autorizó su creación y estableció sus propósitos públicos..

Juntos, Fannie Mae y Freddie Mac son las mayores fuentes de financiación de viviendas en los Estados Unidos. Así es como funciona:

• Asegura una hipoteca para comprar una casa.
• Su prestamista probablemente revenda esa hipoteca a Fannie Mae o Freddie Mac.
• Fannie Mae y Freddie Mac mantienen estas hipotecas en sus carteras o empaquetan los préstamos en valores respaldados por hipotecas (MBS) que luego venden al público.

La teoría es que al proporcionar este servicio, Fannie Mae y Freddie Mac atraen inversores que de otro modo no podrían invertir fondos en el mercado hipotecario. Esto, teóricamente, aumenta el conjunto de dinero disponible para posibles propietarios.
Para el tercer trimestre de 2007, Fannie Mae y Freddie Mac tenían hipotecas valoradas en $ 4.7 mil millones, aproximadamente el tamaño de la deuda pública total del Tesoro de los Estados Unidos. Para julio de 2008, su cartera se llamaba un desastre de $ 5 billones.

Historia de Fannie Mae y Freddie Mac

Aunque Fannie Mae y Freddie Mac fueron fletados por el Congreso, también son corporaciones privadas, propiedad de accionistas. Han sido regulados por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. Desde 1968 y 1989, respectivamente..
Sin embargo, Fannie Mae tiene más de 40 años. El New Deal del presidente Franklin Delano Roosevelt creó Fannie Mae en 1938 para ayudar a impulsar el mercado inmobiliario nacional después de la Gran Depresión. Y Freddie Mac nació en 1970..
En 2007, EconoBrowser señaló que hoy "no hay garantía explícita del gobierno de su deuda". En septiembre de 2008, el gobierno de los Estados Unidos confiscó tanto a Fannie Mae como a Freddie Mac.

Otras GSE

• Bancos federales de crédito agrícola (1916)
• Bancos federales de préstamos hipotecarios (1932)
• Asociación Nacional de Hipotecas del Gobierno (Ginnie Mae) (1968)
• Corporación Federal de Hipotecas Agrícolas (Farmer Mac) (1988)

Acción contemporánea del Congreso sobre Fannie Mae y Freddie Mac

En 2007, la Cámara aprobó H.R.1427, un paquete de reforma regulatoria de GSE. El entonces Contralor General, David Walker, declaró en el testimonio del Senado que “[Un] regulador GSE de vivienda única podría ser más independiente, objetivo, eficiente y efectivo que los organismos reguladores separados y podría ser más prominente que cualquiera de ellos. Creemos que se podrían lograr valiosas sinergias y que la experiencia en la evaluación de la gestión de riesgos de GSE podría compartirse más fácilmente dentro de una agencia ”.

Crisis de las hipotecas subprime

Se produjo una crisis de las hipotecas de alto riesgo en los Estados Unidos entre 2007 y 2010, en parte como resultado de un debilitamiento de la economía, pero también como una burbuja inmobiliaria que había empujado los precios de la vivienda al alza. Las casas eran grandes, sus precios elevados, pero las hipotecas eran baratas y fáciles de conseguir, y la teoría predominante de los bienes raíces era que era inteligente comprar (mucho) más casas de las que necesitabas porque era una inversión sólida. Si quisieran, los compradores podrían refinanciar o vender la casa porque el precio sería más alto que cuando se compró. 

La exposición concentrada de Fannie y Freddie a las hipotecas residenciales de Estados Unidos, junto con su alto apalancamiento, resultó ser una receta para el desastre. Cuando se produjo el inevitable colapso en los precios de las viviendas, se creó un aumento asociado en los impagos de las hipotecas, y Fannie y Freddie tenían cientos de miles de hipotecas submarinas: las personas debían más, en algunos casos mucho más, de lo que valían las casas. . Esa situación contribuyó en gran medida a la recesión de 2008. 

Colapso y rescate

A mediados de 2008, las dos firmas se habían expandido a casi $ 1.8 trillones en activos combinados y $ 3.7 trillones en garantías de crédito combinadas netas fuera del balance general. Sin embargo, durante el mismo período, registraron pérdidas de $ 14,2 mil millones y su capital combinado solo ascendió a aproximadamente el 1 por ciento de su exposición a riesgos hipotecarios. A pesar de los esfuerzos realizados en el verano de 2008 para apuntalar las GSE fallidas (la Ley de Vivienda y Recuperación Económica del 30 de julio otorgó temporalmente al Tesoro de los Estados Unidos autoridad de inversión ilimitada), el 6 de septiembre de 2008, las GSEs tenían o garantizaban $ 5.2 billones de dólares en el hogar deuda hipotecaria. 

El 6 de septiembre, la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda colocó a Fannie Mae y Freddie Mac en la tutela, tomando el control de las dos empresas y celebrando acuerdos de compra de acciones preferentes con cada institución. El contribuyente estadounidense finalmente pagó un rescate de $ 187 mil millones a las dos GSE.  

Una estipulación para el rescate fue que, en el futuro, la calidad de los préstamos para vivienda respaldados por Fannie Mae y Freddie Mac tuvo que mejorar. Las investigaciones realizadas por los economistas Dongshin Kim y Abraham Park informadas en 2017 indican que la calidad de los préstamos posteriores a la crisis es de hecho más alta, particularmente en los requisitos sobre los niveles de relación deuda-ingreso (DTI) y puntajes de crédito (FICO). Al mismo tiempo, los requisitos de préstamo a valor (LTV) se habían relajado desde 2008, lo que permitió un aumento constante en el número de préstamos para compradores de vivienda por primera vez.. 

Recuperación

Para 2017, Fannie y Freddie habían pagado $ 266 mil millones al Tesoro de los Estados Unidos, haciendo que su rescate fuera un éxito tremendo; y el mercado inmobiliario se ha recuperado. Sin embargo, Kim y Park sugieren que el monitoreo continuo de la calidad de las hipotecas sería prudente. Mientras que FICO y DTI son indicadores de la capacidad del prestatario para pagar sus hipotecas a tiempo, el LTV es una indicación de la voluntad de pago del prestatario. Cuando el valor de la vivienda cae por debajo del saldo del préstamo, es menos probable que las personas paguen sus hipotecas. 

Fuentes

• Boyd, Richard. "¿Traer de vuelta a los GSE? Rescates, la política de vivienda de los Estados Unidos y el caso moral de Fannie Mae". Revista de Ley de Vivienda Asequible y Desarrollo Comunitario 23.1 (2014): 11-36. Impresión.
• Ducas, John V. Crisis hipotecaria subprime 2007-2010. Historia de la Reserva Federal. 22 de noviembre de 2013.
• Frame, W. Scott, y col. "El rescate de Fannie Mae y Freddie Mac". Revista de Perspectivas Económicas 29.2 (2015): 25-52. Impresión.
• Kim, Dongshin y Abraham Park. "¿Qué tan sólidas son las recuperaciones de Fannie Mae y Freddie Mac? ¿Hay vulnerabilidades para que la historia se repita?" Graziadio Business Review 20 (2017). Impresión.
• Resumen de producto de empresas / empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) 200
• ¿Cuáles son los orígenes de Freddie Mac y Fannie Mae??